Wenn Kundinnen und Kunden uns besuchen, ist meistens nur eines primär: das Aussehen des zukünftigen Badezimmers oder ihrer neuen Küche. Dabei kommt dennoch eine Frage auf, welche wohl eher schüchtern im Hintergrund bleibt – wie wird eigentlich der Wert einer Immobilie bei einem Umbau beeinflusst?
Grundsätzlich lässt sich der Wert einer Immobilie an verschiedenen Faktoren bestimmen. Die wichtigsten davon sind die Lage, die Grösse des Grundstücks sowie der bauliche Zustand.
Die Lage
Noch bevor ein Haus steht, ist die Lage ein primärer Faktor zur Bestimmung des Immobilienpreises: die Aussicht, die Nähe zu urbanen Zentren, öffentlichen Verkehrsmitteln und Hauptstrassen. Grundsätzlich gilt: Je näher die Immobilie zu einem städtischen Zentrum, desto höher ist der Preis. Doch das muss nicht überall so sein. So zeigen öfter Hanglagen ebenfalls einen Trend zu hohen Immobilienpreisen – solange diese schnell und einfach zu erreichen sind, wie zum Beispiel an der Goldküste oder der teuersten Gemeinde der Schweiz, Kilchberg im Kanton Zürich. Hier lässt sich ebenfalls am einfachsten die Nachfrage nach Immobilien messen. Nachfrage und Angebot bestimmen den Preis. Je mehr Leute an einem spezifischen Ort wohnen möchten, desto höher wird natürlich auch der Grundstückspreis.
Die Grösse
Das ist wohl der am einfachsten zu bestimmende Preisfaktor: Je mehr Fläche, desto teurer wird die Immobilie. Dabei spielt allerdings auch der Benutzungszweck eine Rolle – so ist der Quadratmeterpreis beim Bau eines Mehrfamilienhauses etwas höher als bei Einfamilienhäusern. Weshalb? Die Fläche kann bei Mehrfamilienhäusern besser ausgenutzt werden. Zurzeit liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Schweiz bei einem Haus bei ca. CHF 7’400, und bei einer Wohnung bei in etwa CHF 8’300 (Dezember 2022).
Der Bauzustand
Altbauwohnungen sind im Durchschnitt über 20% günstiger als Neubauwohnungen. Als Hauptfaktor gilt hier das Aussehen und die Wohnqualität. Neubauwohnungen sind meistens heller, in einem zeitgenössischen Stil und ruhiger. Wer nicht gerne den Schritten der Nachbarn lauscht, entscheidet sich wohl besser für ein jüngeres Zuhause. Dafür spricht auch die Energieeffizienz, so können Heizkosten bei einem alten Gebäude über dreimal so hoch sein, im Vergleich zu einem neuen. Diese Kosten schlagen sich auf die jährliche Nebenkostenabrechnung. Bei Neubauten liegen ausserdem mögliche Sanierungskosten in weiter Ferne, ein Punkt, der nicht vernachlässigt werden darf. Muss zuerst ein Objekt für die nächsten Jahre «bewohnbar» und mangelfrei gemacht werden, z.B. durch eine Sanierung der Bausubstanz oder der Heizung, wird’s schnell sehr teuer.
Es lässt sich dennoch immer mehr ein Trend beobachten, der ursprünglich aus den Vereinigten Staaten stammt: «House Flipping». Alte Immobilien werden zu relativ günstigen Preisen angekauft, und dann nach einer Renovierung wieder veräussert. Die Renovierungskosten werden dabei überproportional berechnet. Dabei erreichen renovierte Wohnungen stellenweise höhere Preise als Neubauobjekte – der Exklusivität sei Dank. Diese Projekte sind individuell und einmalig, alles andere als «Massenabfertigung». Diese Strategie funktioniert allerdings nur, wenn ein Objekt einen Mindeststandard erfüllt, und vor allem das Erscheinungsbild kreativ modernisiert wird. Eine Richtlinie, die natürlich allgemein gilt: Ausgefallenes ist rar und wertvoll. Die Energieeffizienz für sich lässt sich dabei relativ einfach erhöhen. Die Möglichkeiten sind dabei unbegrenzt. Als Beispiel: Schon nur durch einen Sparduschkopf spart man ca. 50% des Warmwasserverbrauchs in einem Haushalt.
Unter dem Strich zeigt sich, dass ein neuer oder moderner Bauzustand den Preis einer Immobilie pauschal ansteigen lässt. Wird allerdings durch eine Renovierung neu und alt kombiniert, ergeben sich sehr lukrative Möglichkeiten.
Ab wann lohnt sich eine Renovierung?
Als Faustregel gilt: Renovierungskosten sollten nicht höher als 70% des Liegenschaftskaufpreises sein. Doch das ist einfacher gesagt als getan, da manche Kosten bei der Planung der Renovierung noch nicht abschätzbar sind. Es sollte niemals strikt anhand dieser Formel gerechnet werden. Sind Basis-Sanierungsarbeiten notwendig, wird es schnell kostenintensiv. Durch ein neues Badezimmer, Fliesen oder eine Küche kann der Wert einer Immobilie hingegen sehr einfach und effektiv gesteigert werden. Es lohnt sich, Renovierungsprojekte sorgfältig zu planen mit dem richtigen Partner an Ihrer Seite.
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